Инвестиции в земельные участки Подмосковья: перспективы и риски

За последний год цены на каждый квадратный метр земли в Москве и области в среднем поднялись на 15%, и данный рост затронул все сферы. Поэтому купить участки в Подмосковье — это способ надежно инвестировать деньги, учитывая что цена за сотку неуклонно растет. В статье рассмотрим ситуацию с рынком земли, стратегию инвестиций и примерные цены на земельные участки в Московской области.

Ситуация на рынке Московской области

Текущая обстановка в Подмосковье показывает положительные изменения. В 1 квартале 2023 года отмечается повышение запросов на земельные участки, но рынок ещё не полностью оправился от трудностей, пережитых с 2019 по 2022 г., и не достиг докризисных значений. Этому мешают некоторые факторы, такие как зависимость от курса доллара, высокий уровень централизации и волатильность, затрудняющая возможность выполнять прогноз стоимости за сотку земли.

Насколько выгодны инвестиции в землю

Важно обсудить вопрос о том, можно ли получить прибыль, вкладывая свои средства в покупку земли в Подмосковье. Если у вас есть сомнения относительно вложения средств, необходимо помнить, что земля — это всегда стабильный и выгодный объект инвестиций. Этот вид имущества не поддается обесцениванию, в отличие от акций или банкнот, а также всегда можно продать участок, так как спрос достаточно велик. Количество земли не увеличивается. а спрос на нее растет от года к  к году.

Кроме того, вложения финансов в земельные участки помогут не только сохранить, но и приумножить вложения.  Особенно выгодными для этого являются участки, которые используются для индивидуального строительства в КП (коттеджных поселках).

Рынок земельных участков не такой конкурентный, как рынок новостроек в Москве. А цены на землю все время растут. На строительство домов кризисные явления влияют меньше. Участки в хорошем местоположении имеют стабильный спрос.

Какую стратегию инвестирования выбрать

Как и при вложениях в любые другие активы, инвестирование в земельные участки предоставляет возможность выбора между активным и пассивным подходами. Также есть вариант, сочетающий оба этих подхода.

Для пассивной стратегии необходимо купить землю в перспективном районе и ждать, пока цена за сотку начнет расти, после чего продать участок, приумножив свой капитал. Такой подход не требует дополнительных вложений и сокращает риски.

Активный подход может включать в себя изменение назначения участка, например, возведение на нем коттеджа или коммерческого объекта. В этом случае вложения не только вернутся, но и принесут заметную прибыль.

Существует также смешанная стратегия инвестирования в землю. Например, купить участок земли в престижном месте, возле реки, озера или у леса, и не торопясь приступить к строительству. Здесь объект будет готов, когда территория поселка полностью обживется и благоустроится. Цена дома и земли вырастет, и вложенные финансы окупятся с избытком.

Какой земельный участок может стать отличным вариантом  для инвестиций?

В Подмосковье предостаточно участков, как же узнать, можно ли получить прибыль при покупке или есть риск потерять свои вложенные средства?

Следует держать в фокусе следующие характеристики:

• Назначение земли. Самые популярные  участки — земля под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Это особенно актуально для коттеджных поселков. Участки сельскохозяйственного назначения или прочих категорий имеют более низкую ликвидность и подходят для более опытных вкладчиков.
• Местоположение земли. Обязательно нужно учесть расположение земель для строительства. Коттеджные поселки будут более популярными и с более дорогой землей, если рядом находятся леса, водоёмы и живописные виды.
• Инфраструктура и перспектива её развития. Очень важно, какая инфраструктура есть рядом с земельным участком: наличие хороших дорог, общественного транспорта, магазинов, больниц, школ и прочего. Если пока рядом мало социальных объектов, то стоит узнать, возможно их скоро будут строить, тогда в перспективе участок может значительно подрасти в стоимости.
• Экология. Стоит учитывать и экологический фактор: наличие рядом лесов, рек, озер. А также важно, нет ли рядом промышленных зон, оживленных трасс и других моментов, которые будут влиять на чистоту воздуха.

Обзор цен по направлениям:

Эксперты в области недвижимости видят явный рост спроса на участки, начиная с 2020 года. Среди направлений, которые имеют максимальную цену за землю традиционно входят Рублевка, Ильинское, Новорижское шоссе, а также Боровское направление. Там цены за сотку начинаются от 668 тыс.руб, а максимальная цена — 3,5 млн.руб. Средняя стоимость участков находится в диапазоне от 8 до 90 миллионов, в зависимости от местоположения.

Среди доступных предложений лидируют Егорьевское, Новорязанское, Каширское, Горьковское и Симферопольские направления. Для них цена за сотку находится в диапазоне от 98 до 198 тысяч рублей, а цена участка — от 800 до 2.5 миллионов рублей.

Наибольший рост стоимости за сотку земли подсчитан на Дмитровском шоссе и составляет +26%, по направлению Киевского шоссе цена выросла на 23%. Около половины спроса приходится на зону, расположенную в 20-40 км  от МКАДа. 35% покупателей выбирают землю в 40-60 км от Московской кольцевой автодороги, оставшиеся проценты приходятся на более далекие дачные участки.

По прогнозам специалистов спрос на земельные участки в Подмосковье будет продолжать расти, при этом количество ликвидных домов уменьшается, растет количество предложений по земельным участкам.

Данные предоставлены экспертами «Мира квартир» за сентябрь 2023 года

Виды инвестиций в земельные участки

На сегодняшний день существует пять основных стратегий для получения прибыли от вложений в землю.

Перепродажа в будущем:

• Покупка земли в перспективном районе.
• Продажа по более высокой цене через несколько лет.
• Простой и относительно безопасный вид вложений.

Размежевание земли:

• Продажа участка в исходном виде не осуществляется.
• Разделение на несколько меньших участков.
• Эффективное использование общей площади для увеличения стоимости.

Покупка для строительства:

• Повышение цены земли через строительство.
• Возведение капитального дома.
• Доходность от 20% до 50%.

Размежевание со строительством:

• Совмещение размежевания и строительства.
• Разделение участка, строительство домов на каждом.
• Продажа отдельных участков или создание коттеджного посёлка.

Смена целевого назначения участка:

• Покупка участка с последующим изменением его назначения.
• Перевод сельскохозяйственных земель в земли населённых пунктов.
• Сложный, но потенциально прибыльный вид инвестиций.

Каждая из этих стратегий имеет свои преимущества и риски, и выбор зависит от целей и опыта инвестора.

Комментарий эксперта:

Инвестиции в земельные участки Подмосковья являются привлекательной возможностью для инвесторов, но сопряжены и с некоторыми рисками. На сегодняшний день Подмосковье является одним из самых динамично развивающихся регионов России. Благоприятные инвестиционные климат, наличие крупных инфраструктурных проектов и высокий спрос на жилую и коммерческую недвижимость делают Подмосковье привлекательным для инвесторов. Однако существуют и ряд рисков, которые следует учитывать при инвестировании в земельные участки Подмосковья.

Во-первых, необходимо учесть изменения законодательства, связанные с правом собственности на землю. Ситуация в этой сфере может меняться, и инвесторам следует быть готовыми к новым правилам игры. Кроме того, приобретение земельных участков в Подмосковье может столкнуться с проблемами взаимодействия с местными властями. Возможны сложности при получении разрешительной документации и согласования проектов. Инвесторам следует провести тщательное исследование рынка и оценить связи местных органов власти с заинтересованными сторонами. Также существует риск неправильной оценки возможностей региона и спроса на недвижимость. Подмосковье уже достигло определенной степени насыщения инвестициями, и возможно, что в будущем спрос на землю может снизиться.

В целом, инвестиции в земельные участки Подмосковья обещают хорошие перспективы, но требуют осторожного подхода и детального анализа рисков. Инвесторам следует быть готовыми к возможным изменениям в законодательстве, сложностям с получением разрешительных документов и учесть насыщенность рынка инвестициями.